急件可優先代墊所需款項再送銀行貸款審件 (無業,信用暇疵,或是沒有薪資轉帳,請個別來電洽詢,皆有解決方案!!) 難道攤販就不能辦理房屋貸款嗎?? 一般銀行在審核房貸,都是往2個方向去進行 (不管是房屋買賣貸款、房屋轉增貸款、理財型房貸、房屋二胎貸款)
房屋買賣流程
一,須先申請當年度的土地、建物謄本,以查得買賣不動產相關詳盡資料,據以擬訂契約和申報增值稅等。申辦房貸時,銀行也會要求附繳當年度的謄本。你可上網連結到 http://epaper.hinet.net/index.asp申請電子謄本。
二, 須分別簽訂買賣私契約和公契約。私契約記載的是雙方實際交易價格,也就是我們常說的市價,用於買賣雙方留存、申辦銀行貸款、申報贈與稅。而公契約記載的則是土地公告現值和房屋評定標準價格,用於黏貼印花稅、申報增值稅和契稅、申請所有權移轉登記。辦理過戶整個流程(含備妥公契約)的費用約在一萬五千元左右,但代擬私契約則須另外向雙方各加收一千元簽約費。
三,若買方自備款不足,需要申辦房屋貸款,可檢附私契約等文件洽銀行簽訂借貸契約(銀行的放款借據)。倘若係由代書代辦房貸及抵押權設定登記,則將再增加費用大約五、六千元左右。
四,則是檢附公契約等證明文件同時申報增值稅和契稅。若有申辦房貸,最好是對保簽約後確定銀行會按你預期的成數核貸再送件。否則若銀行不核貸或核貸成數不足,買賣雙方可能面臨解除契約及撤銷兩稅申報之窘境。
五,須等上述兩稅繳款書核定並完納稅款後(主管機關會併課原屋主房屋稅),接著再憑兩稅繳款收據等文件向國稅局申報贈與稅。於取得國稅局的「同意移轉證明書」或「免稅證明書」後,才算備齊過戶所需相關文件。
六,就是到地政事務所遞送過戶登記申請書和附繳證件,同時須先繳清登記規費及書狀費。幾天後就可以領回新屋主的土地、建物所有權狀。若同時申請抵押權設定登記者,尚須領回「他項權利證明書」及「抵押權設定契約書」。
七,若有申辦房貸,須將他項權利證明書及抵押權設定契約書送交銀行暫存保管,大約隔天即可收到銀行撥款。此後,賣方就可收到全部賣屋價款;而買方就會由無殼族升格為有巢氏,並按月繳付房貸本息。
綜上所述,二親等間房屋買賣過戶可歸納簡列成如下幾個步驟:
步驟一:申請土地、建物謄本
步驟二:分別簽訂買賣私契約和公契約
步驟三:申辦房屋貸款
步驟四:同時申報增值稅和契稅
步驟五:申報贈與稅
步驟六:同時申請所有權移轉及抵押權設定登記
步驟七:銀行撥付房屋貸款
若為一般房屋買賣,則省略步驟五,並無贈與稅問題;若賣方於賣屋時仍有房貸餘額,則於步驟七之後尚須清償原房貸並塗銷原抵押權設定;若買方全數以自備資金購買,則省略步驟三、步驟六的抵押權設定登記、步驟七
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